L’impegno della società è quello di recuperare fatturato aumentando il numero di alloggi da locare venendo così incontro alle richieste di edilizia residenziale pubblica

All’assemblea ordinaria del 12/7/2023 i soci di Siena Casa s.p.a., all’unanimità, hanno approvato il bilancio al 31/12/2022 che ha riportato un Utile netto di euro 9.073.

A differenza dei due esercizi precedenti, nei quali la società aveva registrato un rilevante utile di esercizio a causa delle difficoltà nella effettuazione di lavori manutentivi per l’emergenza pandemica, la società ha destinato nel 2022 tutte le risorse a propria disposizione nella effettuazione di interventi di manutenzione del patrimonio immobiliare in gestione.

L’evento pandemico verificatosi nel biennio 2020-2021, fortunatamente non ha prodotto il temuto aumento delle morosità e non ha generato per la società, nell’immediato, effetti economici negativi.

Tuttavia, il contesto di crisi economica e finanziaria che ne è derivato, aggravato dall’attuale aumento del costo dell‘energia e dalla forte crescita del tasso d’inflazione, che ha impoverito tutta la società e che ha colpito in particolar modo le fasce sociali più deboli, ha determinato sia la generale contrazione dei redditi degli assegnatari, sia l’ingresso di nuovi nuclei familiari sempre meno abbienti, con redditi bassissimi o addirittura – in molti casi – inesistenti.

Nel corso dell’esercizio, a seguito dell’adeguamento biennale dei canoni basato sui redditi percepiti dagli assegnatari, si è rilevata una significativa diminuzione del canone medio mensile, che è passato da 122,59 euro del 2020, a 111,96 euro del 2022 (circa il 9% in meno).

Un fattore, in questo caso positivo, che ha contribuito anch’esso alla diminuzione del canone medio nell’anno 2022 è stato la riduzione dei canoni maggiorati addebitati a titolo sanzionatorio. Infatti, grazie al lavoro di sensibilizzazione svolto dalla società e dai Comuni soci, gli utenti sono stati più puntuali nella consegna dei propri dati reddituali evitando alla società di dover addebitare canoni sanzionatori elevati e, successivamente, dover affrontare contenziosi e costose procedure per il loro incasso.

Anche per il 2022, l’obiettivo primario della società è stato quello di facilitare quanto più possibile i rapporti con gli assegnatari e di evitare al massimo l’applicazione di addebiti di tipo sanzionatorio. L’impegno è quello di recuperare fatturato aumentando il numero di alloggi da locare ed in questo modo venire incontro anche alle sempre maggiori richieste di edilizia residenziale pubblica dei Comuni della provincia.

Il rischio per perdite su crediti è risultato in calo e la sua valutazione ha evidenziato una modesta riduzione rispetto all’esercizio precedente. La percentuale di rischio, calcolata sulla base delle effettive percentuali di perdita, calcolata quale valore medio ponderato delle risultanze degli ultimi quattro anni, è infatti passata dal 5,36 % dell’anno 2021 al 4,86% dell’anno 2022 (il tasso di morosità regionale rilevato nell’ultimo report pubblicato dalla Regione Toscana è del 7,2%).

Siena Casa, nell’anno 2022, ha restituito in disponibilità ai Comuni soci ben 101 alloggi a seguito di ristrutturazione, numero tra i più alti in Toscana in rapporto alla quantità degli alloggi gestiti, di cui 75 sono alloggi ERP e 26 a canone concordato; nello stesso periodo sono stati riconsegnati alla società per fine locazione 76 alloggi, di cui 50 provenienti dall’ERP e 26 dal canone concordato (con un saldo quindi ampiamente positivo tra immobili restituiti dagli assegnatari e immobili riconsegnati per l’assegnazione).

Complessivamente sono state emesse oltre 200 bollette in più rispetto all’anno 2021, compensando così almeno in parte la diminuzione dei canoni.

La società ha destinato oltre il 40% dei ricavi da locazione alle spese di manutenzione, percentuale tra le più alte in Toscana come evidenzia la tabella 5.40 di “Abitare Toscana 2022”.

E’ stato evidenziato ai soci che una parte consistente degli alloggi da riconsegnare ai Comuni necessita di manutenzioni ordinarie, che vengono sostenute con risorse proprie della società e sono ricomprese nell’importo totale delle spese per manutenzione, per un importo attestatosi finora tra i 200.000 e i 250.000 euro all’anno. In previsione futura, con edifici sempre più vecchi e bisognosi di manutenzione, con un incremento di eventi atmosferici sempre più dannosi e con un aumento eccezionale e generalizzato dei costi per gli interventi manutentivi, è prevedibile che le spese necessarie alla manutenzione ordinaria degli alloggi in uso agli assegnatari subiscano aumenti tali da assorbire totalmente tutte le risorse disponibili e che non rimangano ulteriori risorse da destinare al ripristino dei nuovi alloggi.

Tale specifico aspetto è stato oggetto di valutazione nel corso dell’assemblea dei soci, nel corso della quale il C.d.A. ha evidenziato che, sino ad oggi, la possibilità di investire una cifra così importante per la manutenzione ordinaria dei febbricati e degli alloggi di risulta è stata determinata dal contenimento dei costi generali ed è tuttavia negativamente influenzata dal costo di circa 260.000,00 euro che la società sostiene per il canone annuo di concessione ai Comuni soci (caratteristica comune ormai a pochissime società ERP in Toscana).

Al riguardo, nel corso dell’esercizio concluso al 31/12/2022 sono stati più volte richiamati i soci (sia in sede di assemblea, sia in sede di Comitato per il Controllo Analogo) ad una constatazione oramai ineluttabile, ovvero il fatto che il modello italiano di edilizia residenziale pubblica – da cui Siena Casa non può differenziarsi – viva attualmente una grave crisi di sostenibilità economica e allo stesso tempo rischia di essere poco equo, perché non necessariamente orientato ai profili di bisogno sociale oggi più pressanti, anche nel nostro territorio. E’ stato da tempo evidenziato che, anche per una realtà come Siena Casa s.p.a., i canoni ERP non possano coprire da soli i costi di gestione del servizio reso ai comuni soci e che occorra rendere più evidente la componente di spesa pubblica che serve per finanziare l’accesso alla Casa. Il progressivo “impoverimento” dei nuclei familiari che accedono alla casa popolare (con una maggiore incidenza dei canoni minimi, che ha abbassato la media dei canoni ricavati da ciascun alloggio), determina inevitabilmente una contrazione dei ricavi da locazione; da un altro lato, la puntuale e pronta verifica delle situazioni di morosità, con altrettanto puntuale intervento legale nei confronti degli assegnatari morosi, così come attuata negli ultimi anni da questa Società, ha determinato un controllo più attento dei crediti verso gli assegnatari ma, nel contempo, una contrazione dei ricavi relativi ai “canoni sanzionatori”.

A ciò deve aggiungersi l’esponenziale aumento dei costi nel campo dell’edilizia (dovuto sia alla bolla speculativa determinata dal c.d. Superbonus 110%, sia all’aumento dell’inflazione degli ultimi anni), che ha condizionato il mercato e fatto lievitare i costi degli interventi di ristrutturazione.

E’ stato quindi ribadito ai soci che il solo “autofinanziamento” delle aziende ERP attraverso i proventi dei canoni (anche concordati) e dei ricavi collaterali (amministrazione di condomini, etc.), sia pure nell’ambito di una politica di contenimento assoluto dei costi della Società, è chiaramente insufficiente per garantire una manutenzione puntuale del patrimonio immobiliare in gestione ed evitare la giacenza di alloggi in attesa di intervento; appare pertanto inevitabile (e non procrastinabile) ripensare il modello di edilizia residenziale pubblica ed evitare che i bilanci vengano tenuti in equilibrio da trasferimenti e finanziamenti una tantum (ad esempio i contributi erogati da enti sovraordinati, come i fondi sociali regionali per le politiche abitative, o fondi nazionali ed europei, vedi PNRR), senza una chiara strategia di welfare sottostante.

Sono stati quindi sensibilizzati i soci di fronte alla necessità che vengano rivalutate le modalità di finanziamento di Siena Casa a.p.a. mediante interventi straordinari (vuoi con finanziamenti-soci, vuoi con la rinuncia – anche temporanea – al canone di concessione, vuoi con altre forme di finanziamento) che possano consentire alla società di poter svolgere con una più ampia disponibilità economica il proprio peculiare ruolo di gestore del patrimonio ERP. Tutto ciò nella consapevolezza che il servizio ERP debba inserirsi in una più ampia politica di welfare e di attenzione al sociale, mettendo a disposizione delle società di gestione risorse ulteriori, al fine di poter rispondere – in un contesto di continuo aumento dell’emergenza abitativa – alle sempre più pressanti richieste da parte dei comuni soci, di immobili giacenti da assegnare e di rapida manutenzione degli immobili già assegnati.

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